Что будет с #ценами на квартиры в #новостройках Москвы до конца 2016 года?
Самые мрачные прогнозы еще пару лет назад сулили полных крах рынка новостроек Москвы и Подмосковья: боялись «заморозок», банкротств застройщиков, множества мошеннических схем. К счастью, они не оправдались. Пора задуматься о будущем: каковы тенденции и чего ждать в ближайшей перспективе?Прогнозы прошлых лет
Ожидания, касающиеся динамики цен, в основном оправдались, однако квартиры в новостройках Москвы упали в цене не настолько резко, как прогнозировали некоторые аналитики. За первое полугодие средняя цена кв. метра опустилась на 3,9%, (тогда как многие игроки предсказывали снижение на 10–15%). Такой прогноз справедлив только для годовой динамики: если взять в расчет весь период снижения цен на квартиры (включая второе полугодие 2015-го), то коррекция действительно достигла 11,5%. «Мы не видим предпосылок к тому, чтобы в оставшуюся часть года цена наверстала прежние темпы уменьшения и к концу 2016 года опустилась до прогнозируемых 10-15%. Напротив, с июня мы зафиксировали повышение средней стоимости кв. метра в массовом сегменте на 0,7%, а в июле — на 2,8%»
Прогнозировали, что повышение цен на строительные материалы (связанное во многом с нестабильностью национальной валюты) сильно повлияет на стоимость квадратного метра. Оправдались ли ожидания? «Несмотря на то что себестоимость строительства в кризис выросла почти на 15%, стартовые цены на квартиры в новых проектах сейчас в целом ниже, чем, например, два года назад. Сейчас в Москве в массовом сегменте кв. метр строящегося жилья стоит порядка 143 тысяч рублей. С учетом того, что к выходу на рынок заявлены большие объемы, средний показатель может еще слегка скорректироваться», — отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
«В последние годы себестоимость возведения жилья для девелоперов существенно выросла из-за высоких цен на стройматериалы, технологическое оборудование и даже рекламу. Одновременно с этим острая конкуренция толкала застройщиков к явному или скрытому снижению цены на квартиры. В этой связи доходность многих проектов достигла критических значений. Проще говоря, снижать цены дальше некуда — девелоперам проще уйти в другой бизнес. Поэтому уменьшения стоимости ожидать не приходится: скорее всего, постепенное восстановление цен кв. метра продолжится и осенью-зимой 2016 года».
Соотношение спроса и предложения
Итак, в ближайшие полгода снижения активности на первичном рынке как Москвы, так и Подмосковья, скорее всего, не будет. Средневзвешенная цена может колебаться в пределах от – 1% до +2%, но это связано именно со структурными изменениями (снижение может быть вызвано выходом новых проектов). Если говорить об уже строящихся проектах, то тут наиболее вероятна положительная динамика с плавным ростом цен, считают эксперты.
«В зависимости от готовности проекта темпы роста цен будут отличаться. Например, среди проектов от начальной стадии строительства и примерно до этапа, когда дом готов наполовину, застройщики проводят более агрессивную ценовую политику — за полгода возможен рост на 3-4%. Но нужно учесть, что речь идет о цене, которая указана в прайсе, без учета скидок. А скидки в Москве по-прежнему могут доходить до 7-8% при стопроцентной оплате и ипотеке. В проектах же на более высокой стадии готовности, особенно на стадиях от отделки фасада до сдачи в эксплуатацию, застройщики применяют более сдержанную ценовую политику: рост цен за полугодие составит порядка 2-3%. Застройщики пересматривают цены примерно раз в квартал (и дальше, скорее всего, продолжат в том же темпе)», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Обозримое будущее
Один из факторов, который может подтолкнуть новостройки к удорожанию, — это повышенный спрос, который продавцы ожидают в конце года, перед тем как завершится программа господдержки ипотеки. Срок ее действия истекает 1 января 2017 года, и, скорее всего, ее не продлят.
Продавцы новостроек давят на то, что сейчас наступает наиболее выгодный момент для покупки жилья. «В середине лета тенденция к снижению цен преломилась: за июнь и июль средняя стоимость кв. метра в массовом сегменте на рынке Москвы выросла на 3,5%. Коррекция в сторону повышения связана со многими факторами, но главные из них — это мощный спрос покупателей и удорожание строительства. Пока неясно, что будет с рынком в следующем году. А вот до конца текущего года ситуация более-менее прогнозируема. Уровень ипотечных ставок и минимальный бюджет покупки в Москве и области (а это 2,3 млн рублей) сейчас остаются на уровне многолетнего минимума».
Но как инвестиция покупка первичного жилья в Москве и Подмосковье сейчас интересна гораздо меньше, чем в докризисные годы. «Если клиенту нужна квартира для улучшения собственных жилищных условий, то откладывать покупку точно не стоит — снижения цен не будет. Если речь идет об инвестиционной покупке, то нужно понимать, что темпы роста цен на фоне кризиса снизились: вместо 30% роста в докризисное время, сейчас за весь срок строительства может быть рост только в пределах 17-18%». То есть, если строительство идет больше года, то этот рост не покроет инфляцию.
А что будет с ценами на квартиры в новостройках в 2017 году?
В следующем году ситуацию на рынке будут определять несколько факторов: движение ключевой ставки ЦБ, развитие экономики, продление или отмена госпрограммы ипотечной ставки, эффект от принятых или обсуждаемых законодательных инициатив (изменения в 214-ФЗ, учреждение компенсационного фонда, реформирование СРО, принятие закона о риелторской деятельности).
По прогнозу главы Сбербанка Германа Грефа, в 2017 году средняя ипотечная ставка снизится до 11%, даже если господдержку ипотеки отменят. Такое развитие событий позволит поддержать покупательский спрос на нынешнем уровне. Однако в этом отношении важно движение ключевой ставки ЦБ, которая сейчас зафиксирована на уровне 10,5%. Если эта ставка снизится, то ипотека подешевеет, и сценарий Грефа воплотится в жизнь.
Прогнозы относительно экономического развития в основном позитивные. По оценке Министерства экономического развития, уже в 2016-м намечается позитивная динамика — 0,7%. В следующем году по прогнозу МЭР позитивный тренд продолжится: в 2017 году ВВП прибавит 1,9%, а в 2018 году — 2,4%. Восстановление экономики означает рост покупательской способности населения, которая в сочетании с низкими ипотечными ставками, возможно, повысит показатели спроса в 2017 году относительно текущего периода.
«Если говорить о законодательных изменениях, то их объединяет одна главная идея властей очистить рынок от неустойчивых девелоперов, усилив ответственность оставшихся. В связи с этим в 2017 году положение таких строительных компаний может осложниться. Скорее всего, многим придется уйти с рынка. Это поспособствует снижению обострившейся конкуренции и внесет свою лепту в восстановление цен на жилье»
